부의인문학, 재태크 필독서
대학을 졸업하고, 20년만에 나와 다른길을 걷고 있는 친구를 우연한 기회에 만나게 되었다. 대학 학점도 좋고, 직장생활에 몰입하고 있었던 나와는 달리 그 친구는 항상 세상의 일에 관심을 보이며, 다른 기회를 찾고 있었다. 같은 직장에서 근무한지 얼마 안되, 그 친구는 다른 직장으로 이직을 했고 한동안 연락없이 지내다 우연히 만나게 되었다.
이런 저런 이야기를 하고, 40대의 주요 대화주제인 재태크에 대해 서로 이야기 하기 시작했다. 살아온 세월은 비슷했지만, 그 친구의 말 한마디 한마디가 의미심장하게 내게 다가왔다. 서울과 지방 주요 거점에 이미 수십차례 투자를 반복했던 그의 내공을 보면서 부족한 나의 능력에 많은 반성을 하게 되었다.
노력해야 한다. 정신차리고 앞으로 나아가야 한다.
"슈퍼리치의 서재에서 찾아낸 부자의 길" 이라는 부제에서 볼 수 있듯이 저자 "우석"이 지은 "부의 인문학"은 지금까지 20만부 이상 팔린 재태크 필독서라고 할 수 있다. 나에게 이 책을 추천해 준 친구도 수많은 재태크 서적이 있지만 나의 기본적인 멘탈을 형성시켜준 소중한 책이라고 말했다. 내용은 크게 어렵지는 않았고, 쉽게 서술한 필자의 필력으로 쉽게 쉽게 페이지를 넘길 수 있었다.
챕터 구성
제1장 : 철학은 어떻게 투자의 무기가 되는가
제2장 : 노예의 삶을 선택한 사람들
제3장 : 부동산 가격이 움직이는 메커니즘
제4장 : 반드시 이기는 주식투자법
제5장 : 투자의 길을 만드는 부의 법칙
제6장 : 자본주의 게임에서 승리하는 법
그럼 각 챕터별로 인상깊게 느낀 내용에 대해 공유해 보고자 한다.
서울과 판교같은 도시는 지속 성장하지만, 제조업 중심의 지방도심은 침체를 걷게 될 것이다. 즉, 인터넷, 바이오, 4차산업, 첨단 기술을 가지고 있는 도시는 성장하지만 그외 과거 일자리 중심의 도시는 쇠퇴한다는 의미이다.
이런 곳으로 "인재"가 몰리고, 인재가 살기 원하는 도시는 지속 성장을 할 것이다. 인재들이 모여 있는 곳에는 끊임없이 아이디어와 혁신이 생긴다. 이 때문에 인재들이 선호하는 인프라를 가지고 있는 도시는 지속적으로 성장 할 수 밖에 없다.
세종역이 생긴다고 하더라도 세종에 거주하는 대신 서울에서 출퇴근 하는 사람이 늘어날 것이다. "서울"에 살아야 하고, 차선은 서울에 직주근접 할 수 있는 곳에 살아야 한다.
도시가 성공하기 위해서는 즐거움, 패션, 음식, 엔터테인먼트, 예술 등이 번성해야 한다. 또한, 자녀교육, 안전도 중요하다. 대한민국은 안전한 도시이므로 자녀교육 여건이 좋은 곳은 절대 패하지 않은 투자다.
지금 서울, 수도권, 각 지방에서 중학교 학군이 가장 좋은 곳을 찾아라! 그 주변으로 투자할 경우 성공 가능성이 높다. KTX로 정주 여건이 개선될 지라도 지방에 사는 사람이 서울에 있는 병원에, 서울에 있는 백화점으로 쇼핑 갈 가능성이 높다. 즉, 기승전 "서울"이다.
사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다. 비옥한 땅의 주인이 그곳에서 경작하는 사람보다 더 큰 이익을 얻게 된다. 즉, 서울에 똑똑한 집 한채 가진사람이 평생 월급을 모은 월급쟁이 보다 더 많이 벌 수 있다.
지대는 소득이 늘어날 때, 경제가 급속히 성장할 때 올라간다. 한마디로 경제 성장이 잘될 때 올라간다. 호황일 때는 월급이 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다.
따라서, 집은 경제가 불황일 때 기회를 봐서 장만해야 한다. 2022년 후반기 기준으로 볼 때 지금이 집을 사야할 적기라고 볼 수 있다.
도로 개통 효과에는 가능성도 있지만 한계도 있다. GTX와 같은 도로 개통은 파주/운정/동탄과 같은 지역의 지가를 올릴 수 있다. 하지만, 상가는 다르다.
이곳에 사는 사람은 교통의 발전으로 서울 중심에 있는 인프라를 이용하고, 각자의 지역에서는 잠만 잘 것이다.
하지만, GTX 비용 증가로 인해 교통비를 포함한 비용을 지불 가능 할 때, 차라리 이 금액을 더주고라도 서울에서 사려고 할 것이다.
정치인들은 거짓말쟁이다. 뷰캐넌의 이론에 따르면 정치인은 자신과 자신의 정당을 위해 일한다. 서울 부동산을 안정시키기 위해서는 양도소득세의 중과를 철회하고, 재개발/재건축 규제를 폐지하며, 임대주택 건설을 확대하는 방법뿐이다.
하지만, 재개발/재건축 규제 완화시 서울 집값은 폭등하게 되고, 이로 인해 정당의 지지율은 떨어질 것이다. 따라서, 우회적으로 경기도에 물량폭탄이 쏟아지는 것이다.
다른나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않는다. 실제로도 시장에 주택을 공급하는 사람은 건설회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자이다.
케인스는 산업별로 경기 흐름을 예측하고, 예측을 통해 남들보다 반박자 빠르게 투자하고, 남들보다 한 발 빨리 빠져나오는 것이 투자의 대원칙이라고 소개했다.
대중의 투자 행동을 예측하고 먼저 투자하는 것이 결국 핵심이다. 투자법의 핵심은 일반 대중의 의견과 거꾸로 가야지 성공한다는 것이다. 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않을 때 주식을 싸게 살 수 있다.
분산투자 하지마라!
분산투자가 투자의 리스크를 감소 시킨다는 것을 잘 안다. 하지만 분산투자는 종합주가지수의 투자수익과 유사하게 수렴될 뿐이다. 올바른 투자법을 통해 저평가된 주식에 대한 장기투자만이 투자의 성공을 가져다 준다.
신용투자 하지 말고, 하루하루 시장의 변동성을 무시하라!
주식투자는 예측할 수 없는 영역이 다분하다. 영끌하여 투자하기에는 리스크가 너무 크다. 또한, 보유한 주식에 대해 하루하루 걱정할 필요가 없다고 충고하고 있다.
싸게사라! 무조건 싸게 사야 수익을 낼 수 있다.
PER, PBR을 이해해야 한다. PER은 주가수익율을 의미하고, 순이익 대비 주가의 가치를 의미한다. PER 10은 순이익보다 10배 높게 거래되고 있는 고평가 주라고 보면 된다. PBR은 장부가격과 실제 주가와의 상관관계를 의미한다.
평균으로의 회귀에 대한 접근
주가는 평균으로 회귀하는 성질을 가지고 있다. 저평가된 주나 고평가된 주나 평균으로 회귀한다는 의미이다. 저평가된 주를 가지고 장기투자를 하다보면 평균점으로 회귀하게 되어 있다. 따라서, 하락장에 슬퍼할 필요는 없다. 저 PER 준는 순익이 늘어나면 순이익과 PER 모두가 증가하여 2배의 상승혜택을 줄 수 있다.
선진국과 이머징 마켓 중 어디에 투자?
많은 사람들이 이머징 마켓에 투자하는 것이 좋은 투자라고 생각한다. 하지만, 틀렸다. 선진국은 기술을 계속 개발하여 성장을 리드하기 때문에 선진국에 대한 투자는 대부분 실패할 가능성이 낮다.
지금까지 "부의 인문학"에서 느낀 주요 내용을 요약하였다.
투자 마인드를 탑재하길 원하는 분에게 일독을 권합니다!!!
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