#2 [경매하는 직장인, 경장인]이 알려주는 경매비법

최근 평범한 직장인에서 40억 이상의 자산을 보유한 인플루언서로 성장한 경장인의 신간 <경매하는 직장인> 650만원으로 3년안에 40억원을 만든 경매투자법이라는 책을 보고 "경매고수"로 성장한 경장인의 노하우를 함께 공유하고자 한다. 평범한 무주택자 신입사원도 해낸 일을 나라고 못할까!! 얼마전 "자청"이 말한대로 "책"을 읽고 "글쓰기"를 통해 나의 뇌 구조와 생활습관을 바꾸기 위해 "경제"와 관련된 책을 읽고, 내 티스토리 블로그에 남기려고 한다.

 

 

 

인플레이션, 집값 조정 과연 두려운가?

어렸을 때 누구나 짜장면을 사먹었던 기억이 있을 것이다. 짜장면 한그릇에 1,000원 하던 시절을 기억한다. 하지만, 지금 어느 중국집에 가도 짜장면은 8,000원 이상의 가격이다. 시간이 지남에 따라 불과 20년이라는 세월에 화폐의 가치는 8배 떨어졌다. 물론 원가의 상승을 고려해야겠지만, 단순하게 생각하면 정부에서 계속 찍어내는 화폐는 종이 쪼가리와 같이 그 가치가 계속 하락하고 있다.

역사적으로 보았을 때 10년을 기준으로 보았을 때 집값이 조정받는 시기는 통상 1~2년에 불과하다. 다시 말해 10년 중 8년은 재미를 본다는 것이다. 2022년 후반기에 접어든 우리 시장은 최근 상승된 금리로 인해 여러 곳에서 "곡소리(?)"가 나고 있다. 금리로 인한 이자상승으로 인한 많은 사람들이 고통을 받고 있다. 하지만, 과연 이것이 집값을 잡기위해 "소리"만 요란하게 울리는 정부의 의도인지는 거시적으로 판단해 볼 필요가 있다.

사실 주변 사람들 중에서도 "주식"으로 손해를 보았다는 사람은 여럿 보았지만, "집", "토지" 등으로 손해를 본 사람은 확률적으로 낮다. 다시 말 해 나같은 투자의 초보들에게는 "주식" 보다는 "집", "토지"와 같은 자산이 훨씬 안전할 수도 있다. 따라서, 지금 공부를 하지 않으면, 부의 사다리에 올라 탈 수 없다는 사실을 우리는 반드시 명심해야 한다."

 

경장인의 경매비법의 핵심요약

(P32)
1. 부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 "투자 마인드"이다.
2. 부동산 가격은 장기적으로는 "우상향" 하는 안전한 투자이다.
3. 남들이 어렵다고 생각하는 곳에 기회가 있다. 막상 경매를 하는 사람은 많지 않다.
4. 경매인 대리제도를 활용하라. 30만원이면 대리입찰 가능하다.
5. 시세조사만 똑바로 해도, 이기는 게임이다.

(P132)
1. 부의 추월차선에 올라타기 위해서는 "대출"을 적절히 이용하는 것이 중요하다. 월 이자에 대한 부담을 감수하는 범위 내에서 레버리지를 활용하자.
2. 대출상담사에게 대출을 상담할 때에는 (1) 사건번호, (2) 본인 연 소득(원천징수금액), (3) 보유중인 부동산 및 대출현황 등을 공유해야 한다.
3. 대출 가능지역은 대체로 비규제지역은 70~80%, 규제지역은 1주택 이상자에게는 제한됩니다.

(P233)
1. 인테리어를 비용이라 생각하지 말고, 투자의 일종이라 생각하라!
2. 인테리어 비용을 저렴하게 하기 위해서는 최대한 많은 발품을 팔아라!
3. 임차인과 계약 후에는 임차인의 요구사항 중에서 필수로 해야 하는 것과, 그렇지 않은 곳을 구분해야 함.
* 필수 : 보일러 고장, 유리창 깨짐, 누수
* 필수아님 : 도어락 교체, 싱크대 교체 등

경매의 기본 절차

 

1. 물건 검색
경매로 어떤 물건이 나왔는지 살펴보는 단계이다. 무료사이트는 "경매마당"을 추천하고, 소중한 시간을 아끼려면 무료보다는 유료사이트를 확인하면 된다. 원하는 가격대, 지역, 물건 종류를 검색하면 됨.
* 경매마당 : https://madangs.com/
* 법원경매정보 : https://madangs.com/
* 씨리얼 : https://seereal.lh.or.kr/main.do
* 실거래 공개시스템(국토부) : https://rt.molit.go.kr/

2. 물건 / 권리분석
잃지 않는 투자를 위해 가장 중요한 단계임.
또한 대출의 레버리지를 잘 활용

3. 현장조사
현장에 방문하여, 건물의 하자, 인근 편의시설, 유해 시설, 교통시설 등을 확인하는 단계임.

4. 경매입찰
1~3단계에서 준비한 내용을 바탕으로 경매 입찰에 참여하는 단계임. 입찰은 매각기일에 보증금(최저가의 10%)을 준비하여 관할법정에 정해진 시간 내에 출석해야 함.

입찰전 실 투자금이 얼마인지는 반드시 확인

5. 매각허가 결정
낙찰되었다고 바로 집의 소유주가 되는 것은 아님. 보통 낙찰 후 1주일 뒤에 법원에서 매각 허가 결정이 나고, 다시 1주일 뒤에 잔금 납부 통지가 옴.

6. 잔금납부 통지
통상적으로 잔금 납부는 잔금 납부 통지일로 부터 35일 전후의 시간을 준다. 잔금여력이 되지 않는다면, 대출 전문상담사에게 좋은 조건의 대출을 알아보고, 동시에 낙찰받은 물건지에 "점유자"가 있다면 "이사협의(명도)"를 동시에 진행하면 된다.

7. 잔급 납부 및 소유권 이전
잔금을 납부하면, 등기부등본에 낙찰자의 이름이 들어가고 소유권을 얻게 된다. 낙찰자에서 소유자로 변경되었기 때문에 "점유자"에게도 합당하게 명도를 요구 할 수 있다.

8. 명도 / 배당기일
명도란 집주인과 관계없는 점유자를 이사시키는 것을 의미한다. 배당기일은 통상 잔금을 납부한 날로부터 1달 뒤에 잡히고, 낙찰자가 법원에 납부한 낙찰금액에서 돈을 못 받고 있는 채권자들이 배당순서에 의해 돈을 받는 것을 의미한다.

전체적으로 평이한 내용이긴 하였지만
경매에 대한 불씨를 다시 지펴준 책으로
추천합니다.

#경장인 #경매 #부동산추천서